Agence s'abstenir: la nouvelle mode ?

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Agence s'abstenir: la nouvelle mode ?

Agence s'abstenir : saurez-vous faire une estimation juste ?

Si vous êtes vous même en plein recherche de bien vous devez souvent voir sur les petites annonces agences s’abstenir….. Pourtant nous le savons 70% des ventes immobilières aujourd'hui se font par une agence et les délais de ventes se raccourcissent de plus en plus par exemple sur Saint Etienne une moyenne de 73 jours en 2019 à 62 jours en 2020! Aujourd’hui suite aux confinements une maison peut se vendre en 24h comme elle peut se vendre en 3 mois tout dépend de quoi ? Du prix et surtout du bon prix ! Pourquoi? Une maison qui ne se vend pas dans les deux mois maximum sera hors marché et il faudra mettre toute une stratégie bien précise en place pour la relancer dans la course face à une concurrence forte, souvent cela mène à se placer en dessous du marché car l’acheteur auras toutes les cartes en mains pour une négociation agressive.. Comme nous le constatons aujourd'hui depuis l'arrivée du Covid, le marché de l'immobilier à totalement évolué : l'arrivée de nouveaux sites d'estimations (meilleur agent,leboncoin…), des recherches clients spécifiques et une connaissance accrue du secteur par les acheteurs. Avec la mise en place des nouvelles technologies et plus particulièrement de la compilation des données immobilières, les plateformes de diffusions d’annonces immobilières comme “SeLoger” ou “Meilleurs agents” proposent des estimations immobilières par le biais d’un formulaire en ligne.

Mais comment font-elles ?

Puisque les bases de données immobilières prennent en compte les signatures des ventes immobilières chez le notaire, il existe un problème d’actualisation des prix de l’immobilier. En effet, la signature d’une vente intervient 3 à 6 mois (ventes longues) après la signature d’un compromis de vente et donc de l’accord des parties (vendeurs et acquéreurs) sur le prix de vente. Or, en 3 mois le marché à le temps d’évoluer. Une simple augmentation des taux d’emprunt peut modifier le marché immobilier. Vous remarquerez probablement qu’il suffit alors de corroborer ces données immobilières « historiques » avec les données des publications d’annonces immobilières en cours. C’est en partie le fonctionnement de ces outils d’estimation. Côté particulier, beaucoup vont être tentés d’afficher un prix de vente au-dessus du prix du marché. Leurs annonces vont donc créer un véritable biais sur le prix du marché et vont s'en suivre des prix qui s’envolent (si lui la vend 300 milles la mienne coute 320 milles et ainsi de suite…). Force est de constater que l’agent immobilier est l’unique acteur disposant de cette visibilité entière et actuelle du marché. Estimer son bien immobilier requiert un réel savoir-faire et ne saurait se réduire à une simple moyenne des prix des ventes réalisées dans un secteur donné. Si elle peut rassurer, l’estimation en ligne est encore loin d’être parfaite. Estimer votre bien immobilier en ligne doit donc rester une simple démarche de découverte du marché immobilier local.
Vous l’aurez compris : l’estimation d’un bien immobilier ne peut se soumettre à une formule savante. 

Pour évaluer un bien immobilier de la manière la plus juste possible, des critères physiques qui ne sont pas intégrés dans les bases de données sont pris en compte

– La qualité des matériaux utilisés lors des dernières rénovations (par exemple une cuisine peut coûter 5.000€ à 40.000€ en fonction des matériaux utilisés...) – La vue dégagée, le voisinage – L’exposition de la pièce à vivre, le soleil est-il présent la journée ? – Le calme du secteur – L’agencement des pièces, comment sont-elles desservies ? – La qualité des revêtements (sol, mur, plafond) – La qualité des fenêtres et portes (simple, double ou triple vitrage, isolant phonique ou thermique…) –

La qualité des constructions, rénovations à prévoir, leurs coûts ?
– L’état de la copropriété et les charges, ravalement de façade récent. ou à prévoir ?
– Sur l’emplacement : le potentiel futur de votre bien immobilier est susceptible d’évoluer avec des données nouvelles que ni le marché, ni les outils d’estimations n’ont pas encore anticipé ce qui est très courant avec les projets en cours. Par exemple : vous avez un terrain vague en face de chez vous ? Avez-vous vérifié le PLU (Plan Local d'Urbanisme)? Peut être que demain il va changer et passera constructible et fera perdre d’un quart le prix de votre bien. Tous ces éléments et encore bien d'autres sont nécessaires pour fixer un prix cohérent de votre bien. Nous parlions de l'évolution du marché à la suite du Covid, les prix s'envolent mais attention pas à n’importe quel prix. Au fur et à mesure de nos visites, nous avons remarqué que les acquéreurs deviennent experts du secteur. Ils deviennent exigeants et visitent aujourd'hui des dizaines de biens avant de se porter sur un seul. De visite en visite, ils connaissent les prix moyens du secteur et commencent à connaître le coût des rénovations et savent précisément quel bien est au prix du marché ou non et constatent qu'un particulier aujourd’hui met en vente aux alentours de 10 à 20% au-dessus du marché ! Ce qui nous amène un nouveau type de mandat en pleine évolution: le mandat de recherche ! En effet, les clients préfèrent passer par des conseillers immobiliers pour leurs recherches et payer les frais d'agences car ils ont souvent du mal à être sûr, malgré tout, de la valeur d’un bien et n’ont plus envie de perdre du temps à négocier des biens quelquefois 10 à 30 milles euros au-dessus de la valeur du marché contrairement à une commission bien moindre… Après avoir essayé de trouver le bon prix il reste 

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Estimer mon bien

Publié le 07/02/2022 par

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